اختصاصی سایت خبری اتاق تهران: مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن

تاريخ 1396/02/18 ساعت 13:27

مسئله انتخابات و سیستم بانکی دو عامل مؤثر در خروج بازار مسکن از رکود است. روشن شدن نتیجه اولی و حل بحران دومی بازار مسکن را دستخوش تغییر می‌کند.

مهدی سلطان محمدی

افزایش تسهیلات مسکن بخش عرضه را تقویت می‌کند، توان خانوارها را برای تهیه مسکن بهبود می‌بخشد و به افزایش معاملات و ایجاد رونق در بخش مسکن منجر می‌شود. آیا این افزایش حجم معاملات و رونقی که در بازار ایجاد می‌شود همراه با  افزایش قیمت مسکن است؟ تصور بنده این است که افزایش تسهیلات منجر به افزایش اندک قیمت‌ها می‌شود اما این افزایش در حد نگران‌کننده‌ای نخواهد بود. مسکن سال‌ها به‌ویژه در طول سه ‌تا چهار سال گذشته از تورم عقب‌مانده است و همین مسئله باعث شده سازندگان رغبتی به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نداشته باشند. طبیعی است که هم پایی قیمت مسکن با تورم کمک می‌کند که بازار عرضه تقویت شود و علاقه‌مندی به سرمایه‌گذاری در این بخش افزایش پیدا کند.

شواهد و آمارها حکایت از این دارد که بخش مسکن در آستانه خروج از رکود است اما نمی‌توان دقیقاً زمان خروج از رکود را تخمین زد. خروج از رکود یک روند است و آثار آن در طول یک دوره زمانی نسبتاً بلندمدت ظهور می‌کند اما عواملی وجود دارد که می‌تواند به این فرایند سرعت ببخشید. یکی از عوامل، انتخابات است. به نظر من اگر نتیجه انتخابات روشن شود و این نتیجه به نحوی باشد که سرمایه‌گذاران چشم‌انداز کم ریسک تری از وضعیت آتی کشور داشته باشند و تصورشان بر این باشد که همین سیاست‌های فعلی تداوم دارد، رونق بخش مسکن سریع‌تر بروز می‌کند. در این شرایط سرمایه‌گذار احساس خطر کمتری دارد درنتیجه تمایل بیشتر به سرمایه‌گذاری نشان می‌دهد.

عامل نگران‌کننده‌ای که می‌تواند بر رکود مسکن اثر بگذارد،وضعیت سیستم بانکی است. بحران سیستم بانکی تهدیدهایی را متوجه بخش مسکن می‌کند. شکل و چگونگی اثرگذاری این تهدیدها بسته به این دارد که چگونه با بحران بانکی مقابله شود. اگر بنا باشد کسری بانک‌ها از طریق تزریق نقدینگی از طرف بانک مرکزی حل  شود، این روش تورم ایجاد می‌کند که ممکن است حتی به بهبود وضع مسکن کمک کند. در این شرایط نرخ بهره واقعی در بانک‌ها کاهش پیدا می‌کند و بهره منهای تورم به افزایش ترجیح سرمایه‌گذار برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن منجر می‌شود. اگر برای حل بحران بانکی راه‌حل‌های غیرتورمی دنبال شود که البته تاکنون تصویری داده نشده و راه‌حلی ارائه نشده است، با کاهش نرخ بهره بخش مسکن از طریق دیگری از رکود خارج می‌شود. البته اگر این راه‌حل‌ها به‌شدت یافتن بحران کمک کند و توان وام‌دهی را کاهش دهد و ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را بالا ببرد، وضعیت بازار منفی می‌شود.

مسئله دیگر این روزهای بخش مسکن، بحث خانه‌های خالی است. نتایج سرشماری سال 95 که البته هنوز گزارش تفضیلی آن در دسترسی نیست نشان می‌دهد که حجم خانه‌های خالی زیاد شده است. زمانی که آمار پروانه‌های ساختمانی را در پنج سال گذشته در تهران بررسی می‌کنیم، به این نتیجه می‌رسیم که عرضه اضافی داریم. گزارش مرکز آمار از 490 هزار خانه خالی خبر می‌دهد اما با بررسی پروانه‌های ساختمانی به آمار کمتری می‌رسیم. این تفاوت شاید ناشی از این است تعریف و تلقی است که از خانه‌های خالی در آمارگیری وجود داشته است. به‌هرحال آمار خانه‌های خالی که آماده فروش یا اجاره است در تهران کمتر از 500 هزار خانه است که رقم قابل‌توجهی است.

حال این سؤال مطرح است که سیاست‌گذار باید در مواجه با این پدیده چه روشی را در پیش بگیرد؟ بحث مالیات گرفتن از خانه‌های خالی اگر با سازوکار درستی همراه شود می‌تواند اندکی بر بازار مسکن اثر بگذارد. سرمایه‌گذار علاقه‌مند نیست در شرایط غیرتورمی خانه را خالی بگذارد بلکه ترجیح می‌دهد خانه را بفروشد یا اجاره دهد. بااین‌وجود فکر نمی‌کنم این مسئله بر عرضه مسکن تغییر محسوسی داشته باشد و اخذ مالیات از خانه‌های خالی هم اقدامی است که در همه جای دنیا انجام می‌شود.